近日，新黃明集團旗下的越南之星房地產有限公司（Ngôi Sao Việt）以245,000億越盾，中標了3-12號地皮（約10,060平方米），折合逾24億越盾/平方米，吸引一衆投資者關注。這天價幾乎超越了胡志明市第一郡的中心地區和世界上許多昂貴城市。根據World Atlas的統計，100萬美元可以買購買在摩納哥16平方米的土地、香港的22平方米、紐約的25平方米、倫敦的28平方米、日內瓦的41平方米、巴黎的46平方米、悉尼的48平方米、上海的54平方米、洛杉磯的58平方米、北京的66平方米。與此新黃明集團的拍賣結果相比，100萬美元只足以在首添區購買10平方米的土地，可謂十分驚人。

衆説紛紜的天價地皮

首添區的土地價格成爲了熱門話題，前自然資源和環境副部長鄧雄武教授表示這天價幾乎匪夷所思；另一邊未來資產集團（Mirae Asset）越南證券部主任黃明俊則分析，新黃明集團投標的價格實際上與其他商業價格相差不遠，這得益於該地皮的土地建築使用系數和交易量。照規劃，新黃明集團中標的3-12地皮，樓面面積9萬平方米（5%的商業建築），土地使用系數為8.95次；在其餘地皮中，最高的土地使用系數為3.99次。「以這樣的地皮價格來判斷，包括完工的建築，一套公寓的商業價肯定不會低於5萬越盾/平方米，」主任黃明俊也强調：「但若說比紐約或東京貴，就有點過分了。」

這不可思議的投標價雖然轟轟烈烈，但接下來新黃明集團的業務情況和融資能力，以及越南房地產對該地塊的發展與當地行業内部影響才是關鍵。據胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲先生分析，這回拍賣結果，將決定未來經濟的走向。這炒房風雖然一直在颳，4-5億越盾/平方米屬於一般水平，甚至可達10億越盾/平方米，未來起落還有待觀察。黎黃洲先生也表示：「至於中標的地皮必須在24個月内部署該項目，最多可延長再24個月，所以投資者可以觀察2-4年内的市場再決定價格。」目前蓋棺論定尚早。

根據資產拍賣規定，新黃明集團已存入超過 5880 億越盾（相當於超過 2500 萬美元），根據支付時間表，企業必須在2022年1月上旬繳納122,500億越盾，到明年3月中旬全額繳納245,000億越盾（折合10億美元以上）。如果不能按規定按時進行財務安排，業務方將損失近600筆存款。另值得一提的是，首添區地皮的245,000億越盾的數字是籌集金額的3.5倍，也是新黃明去年支付的總債務（包括本金和利息）的1.8倍。新黃明董事長都英勇先生再多麽「英勇」，也不敢對這2500 萬美元開玩笑吧！

越炒越高的房價

越南未來資產集團（Mirae Asset）的黃明俊主任表示，越南的超級富豪和中產階級目前增長強勁，是首添區等黃金地段的首要客戶。這說明經濟的資產質量和積累質量也正逐步提高，對消費產生積極影響。「由此可見，新黃明集團是作爲一個聯盟代表出場，其後頭也許有Masterise和越南科技商業銀行Techcombank等知名企業聯合決策。由於這幾家的企業在過去合作頻密，尤其當初屬於新黃明集團的黃金地塊，目前都由Masterise和Techcombank接手開發。舉例：第一郡的黎笋街道23號原本由新黃明集團以超出2.6倍起拍價的14,300億越盾標中，後來土地轉讓給Techcombank；或在老城區的黃鷄地段河内市牌行街（Hàng Bài）22-24和徵氏姐妹街（Hai Bà Trưng）現在由Masterise Homes發展豪華地段項目。

Masterise Homes開發的項目都走高檔路綫，當然價格也十分驚人。去年底，預計要價4.6-5.7億越盾/平方米的胡志明市1郡濱城項目（Bến thành tứ giác）在Masterise 參與開發後，價格三連跳，增加至6.5-8億越盾/平方米；而Masterise買下的胡志明市巴山（Ba Son）地塊，在改名為Grand Marina後以1.8萬美元/平方米的方式出售，比胡志明市其他豪宅項目價高30-40%。

首添區的開發與未來

不過，相較於上述項目的位置，在首添開發價格等於或高於現有中心的項目，也與該半島未來規劃的預期有關，例如是上海的東埔或Bonifacio在菲律賓花了十年甚至更長時間才能做到這一點。首添區成為金融和經濟中心的發展趨勢，早在25年前就已有所規劃，但到目前為止這個地區市場仍然缺乏活力，高端項目吸納率低，店屋區空置，也因為基礎設施不足難以滿足需求。

除去市場因素，首添區開發專案還會因主場地清理、基礎設施建設補償、鼓勵性投資政策等影響。縱然波折重重，但對未來的發展趨勢，還是值得關注。