2008年金融海嘯期間,越南的房價地價崩盤暴跌達30-40%的幅度,然而在新冠疫情發生的這段期間,房地產價格卻是持平甚至還有上漲。
今年前9個月,越南房地產市場僅出現供應量、交易量雙雙減少的情況,但價格卻逆勢走高。原本投資人跟開發商的心態,都想趁著新冠疫情,在市場逢低抄底,但實際的狀況卻與預期相反。
的確,在二手房市場價格下跌了大約5-10%,不過這屬於個別情況,不代表整體房地產市場,在過去一段時間裡,一手房市場的漲價趨勢並沒有停止,甚至連排屋的價格漲幅達到兩位數。
在過去20年裡,目睹了房地產市場的起起伏伏的業者,越安和公司總經理陳慶光先生(Tran Khanh Quang)分析道,從新冠疫情發生持續到現在,房地產價格並沒有下跌現象。原因可能在於,不少長期投資人早在去年之前,因為土地開發處理法律文件的進度遲滯,這些投資人早就預期2020年會很艱難,而準備好了長期計劃。
到了2020年初疫情突然發生,儘管房地產交易量受影響而減少,許多買賣無法成交,但房價並沒有明顯調整。受疫情打擊最重的領域主要集中在:街邊店面、商業地產、辦公室、住宅出租等。然而,值此艱難時期,房地產投資人選擇了冬眠、等待,而不是放棄或者拋售資產。陳慶光先生說:「十年前那次房地產危機中,銀行利率相當高,但這次銀行利率低了很多,大大減輕拋售浪潮,減輕房地產跌價壓力。」
在9月初舉行的投資研討會上,越南世邦魏理(CBRE)住房部長武黃俊傑(Vo Huynh Tuan Kiet)先生說,很多人問他,為什麼新冠疫情持續未散,但房價跟土地價格卻沒有下降?武黃俊傑先生估計,2019年以來房地產市場供應量急劇減少,到了2020年初,不少房產開發項目卡在法律文件上,供應量持續減少,但是住房需求量仍居高不下。
疫情爆發後,政府實行社交隔離,導致許多項目無法開工,但因為需求依然很高,因此房產開發商並沒有降價。另一方面,開發商取得土地的平均價格沒有減少,開發項目也無法降低售價。武黃俊傑先生預測,一手房市場很難大幅跌價,但接下來漲價速度會比前幾年慢。
在8月底舉行的研討會上,銀行及金融專家阮智孝博士(TS Nguyen Tri Hieu)接受VnExpress訪問時,也對這個觀點表示同意。阮智孝博士分析說,在2020年前幾個月,取得土地、處理法律文件、建築營造等成本仍高,這使得開發商無法虧本或犧牲利潤率來降價。
不過阮智孝博士也認爲,如果第三季到年底的疫情惡化,房地產價格肯定會跟著下跌。 如果疫情在第三季得到控制,那麼到2021年初,市場回升的潛力是很大的。但是在他看來,越南國內及全球的疫情發展仍不太樂觀,什麼時候疫情能被控制,目前也沒有任何國家敢打包票,因此房地產市場的復甦時間仍需等待。
與阮智孝博士的看法類似,許多經濟專家在評估疫情對房地產長週期的影響時,都抱持審慎的態度,而不是僅從短期的角度來評估。第一波疫情的結果還算樂觀,但第二波疫情仍然嚴重打擊了渡假村、旅遊業、旅館酒店、商業不動產等領域。因此,專家認為只有疫情結束,同時經濟復甦的訊號更加清晰時,房地產市場才能真正穩定下來。