為什麼這次越南房地產價格沒有崩盤？

2008年金融海嘯期間，越南的房價地價崩盤暴跌達30-40%的幅度，然而在新冠疫情發生的這段期間，房地產價格卻是持平甚至還有上漲。

今年前9個月，越南房地產市場僅出現供應量、交易量雙雙減少的情況，但價格卻逆勢走高。原本投資人跟開發商的心態，都想趁著新冠疫情，在市場逢低抄底，但實際的狀況卻與預期相反。

的確，在二手房市場價格下跌了大約5-10%，不過這屬於個別情況，不代表整體房地產市場，在過去一段時間裡，一手房市場的漲價趨勢並沒有停止，甚至連排屋的價格漲幅達到兩位數。

在過去20年裡，目睹了房地產市場的起起伏伏的業者，越安和公司總經理陳慶光先生（Tran Khanh Quang）分析道，從新冠疫情發生持續到現在，房地產價格並沒有下跌現象。原因可能在於，不少長期投資人早在去年之前，因為土地開發處理法律文件的進度遲滯，這些投資人早就預期2020年會很艱難，而準備好了長期計劃。

到了2020年初疫情突然發生，儘管房地產交易量受影響而減少，許多買賣無法成交，但房價並沒有明顯調整。受疫情打擊最重的領域主要集中在：街邊店面、商業地產、辦公室、住宅出租等。然而，值此艱難時期，房地產投資人選擇了冬眠、等待，而不是放棄或者拋售資產。陳慶光先生說：「十年前那次房地產危機中，銀行利率相當高，但這次銀行利率低了很多，大大減輕拋售浪潮，減輕房地產跌價壓力。」

在9月初舉行的投資研討會上，越南世邦魏理（CBRE）住房部長武黃俊傑（Vo Huynh Tuan Kiet）先生說，很多人問他，為什麼新冠疫情持續未散，但房價跟土地價格卻沒有下降？武黃俊傑先生估計，2019年以來房地產市場供應量急劇減少，到了2020年初，不少房產開發項目卡在法律文件上，供應量持續減少，但是住房需求量仍居高不下。

疫情爆發後，政府實行社交隔離，導致許多項目無法開工，但因為需求依然很高，因此房產開發商並沒有降價。另一方面，開發商取得土地的平均價格沒有減少，開發項目也無法降低售價。武黃俊傑先生預測，一手房市場很難大幅跌價，但接下來漲價速度會比前幾年慢。

在8月底舉行的研討會上，銀行及金融專家阮智孝博士（TS Nguyen Tri Hieu）接受VnExpress訪問時，也對這個觀點表示同意。阮智孝博士分析說，在2020年前幾個月，取得土地、處理法律文件、建築營造等成本仍高，這使得開發商無法虧本或犧牲利潤率來降價。

不過阮智孝博士也認爲，如果第三季到年底的疫情惡化，房地產價格肯定會跟著下跌。 如果疫情在第三季得到控制，那麼到2021年初，市場回升的潛力是很大的。但是在他看來，越南國內及全球的疫情發展仍不太樂觀，什麼時候疫情能被控制，目前也沒有任何國家敢打包票，因此房地產市場的復甦時間仍需等待。

與阮智孝博士的看法類似，許多經濟專家在評估疫情對房地產長週期的影響時，都抱持審慎的態度，而不是僅從短期的角度來評估。第一波疫情的結果還算樂觀，但第二波疫情仍然嚴重打擊了渡假村、旅遊業、旅館酒店、商業不動產等領域。因此，專家認為只有疫情結束，同時經濟復甦的訊號更加清晰時，房地產市場才能真正穩定下來。