NVL：Novaland地產

資料來源：FiinPro

(一)主要投資題材

越南地產行業龍頭、胡志明市房地產、旅遊觀光題材

(二)概述

Novaland地產集團是越南第2大的不動產上市公司，前身是城仁貿易公司(Công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn)，成立於1992年。

該公司以開發住宅項目為主，所推出的商品房定位在市場的中、高端，並在近幾年增加開發觀光旅遊勝地的休閒渡假村不動產項目。經營重心區域：住宅開發項目以胡志明市中心、鄰近地區的戰略位置為主；休閒渡假村不動產項目在南中部的慶和省(金蘭)、平順省(藩切)，以及西部的九龍江平原。

集團累積已推出、或規劃超過40個大型住宅項目、1個衛星城鎮項目、至少5個大型休閒渡假村不動產項目，已交屋或正在交屋的項目23個，已銷售及在售單位數接近6萬套。

(三)沿革與重要事件

• 1992年，Thanh Nhon貿易責任有限公司成立，此為Novaland地產的前身。

• 2007年，將各家公司重組，成立2個集團：(1)ANOVA集團、(2)Novaland集團。

• 2009年，推出第7郡Sunrise City項目。

• 2012年，推出第2郡Tropic Garden Residence項目。

• 2013年，推出富潤郡The Prince Residence項目。

• 2014年，在胡志明市推出9個住宅項目：Galaxy 9、Icon56、Revergate、The Tresor、Lexington、Lucky Dragon、Lucky Palace、GardenGate、Orchard Garden。

• 2015年，在胡志明市推出11個項目：The Sun Avenue、Golf Park、Wilton Tower、Sunrise Cityview、Sunrise Riverside、Golden Mansion、Kingston、Orchard Parkview、The Botanica、Richstar、The Park Avenue。

• 2016年，在胡志明市推出5個項目：Saigon Royal、Madison、Lakeview City、Newton、Botanica Premier。同年，Novaland地產股票在胡志明市交易所掛牌，代碼NVL。

• 2017年，開始發展休閒渡假村不動產項目，芹苴市Azerai渡假村項目第一階段正式開放。

• 2018年，在胡志明市推出2個住宅項目：The Grand Manhattan(第1郡)、Victoria Village(第2郡)。在東南部觀光城市推出2個休閒渡假村項目：NovaHills美奈渡假村別墅(平順省藩切市)、NovaBeach金蘭渡假村別墅(慶和省金蘭市)。成功募資5.7億美元，並將可轉換債券於新加坡交易所掛牌。

• 2019年，推出2個住宅項目：Palm Marina(第9郡)、Aqua City衛星生態城(同奈省邊和市)。推出3個休閒渡假村項目：湄公NovaWorld(九龍江平原)、藩切NovaWorld(平順省藩切市)、白千層湖NovaWorld Ho Tram – The Tropicana(巴地頭頓省)。該年度，瑞士信貸組織了2.5億美元聯貸案，中國工商銀行、台灣中小企業銀行、台中商銀、台灣合作金庫銀行參與貸款。

(四)營業項目

2019年Novaland地產營收比重：
公寓大樓住宅 60%
連排屋或別墅 8%
辦公室或Officetel 12%
買賣 12%
其他收入 8%

(五)市場規模、供需與競爭力

(1)胡志明市房地產近況

依據越南第一戴維斯(Savills Vietnam)的報告，2019年全年胡志明市公寓大樓商品房，在初級市場(即由開發商直接銷售給客人)，總共增加了35,000套房的供應，同比減少了10%。使得2019年全年供應量僅有42,000套，較2018年同比減少25%。可以說，2019年房地產市場仍未克服各種供給的瓶頸，主要是：土地法規、開發項目申請過程的各種糾結。

在消費量方面，2019年全年商品房初級市場銷售了37,000套，佔供應量的88%，而此一比率是5年以來最高。供應量的限制也進一步推高價格，2019年胡志明市公寓大樓最高端產品的售價突破3億盾/平方平，約12875美元/平米，在遠離市中心的區域開發的平價公寓項目，價格則在2000-3000萬盾/平方米，約858-1288美元/平米。

預估在2020-2022年間，胡志明市將有108個項目，合計15.4萬套商品房供應投入市場，其中預估2020年有57,000套。根據胡志明市不動產協會(HoREA)的看法，目前不動產市場並不差，仍處於從2011-2013年市場凍結的谷底回升的大週期裡，但是許多法規面的糾結是造成目前市場供給量不順的主因。這個情況在2019年底逐漸獲得解決，預期今年供應量會增加，市場交易會比去年熱絡。

(2)休閒渡假村不動產市場

近年來，休閒渡假村不動產逐漸得到越南投資者的關注，該類型不動產被定位為第二個家(Second Home)，包含高層建築的公寓酒店(Condotel)、低層建築的別墅、海濱店屋(Shophouse)。

越南最早於2008-2009年出現休閒渡假村不動產的概念，但直到2015-2017年才開始蓬勃發展。根據CBRE的調查，2015-2017年間，三大主要市場蜆港市、慶和省(芽庄市、金蘭市等地)、富國島的別墅供應量平均每年增長5.5%、35%、27%。慶和省的休閒渡假公寓酒店供應量，在2016-2017年間，平均每年增長239%。然而，2018年起開始出現不少法規面的問題，市場供給量頓時明顯減少，2018年慶和省公寓酒店供應量僅增長7%。

在2015-2017年間，大部份的項目都附帶收益率保證條款，由開發商承諾支付未來一段時間的租金收益。然而到了2019年出現了一些違約的狀況，目前休閒渡假村不動產已不再流行收益率保證，發展更為健康。

在開發項目的地點方面，近兩年也逐漸多元化，從初期的三大知名海濱觀光城市蜆港市、芽庄市、富國島，增加了更多擁有優良海濱資源，但開發相對滯後的地區，諸如：寧順省(潘郎市)、平順省(藩切市美奈坊)、富安省(綏和市)、平定省(歸仁市)等。在2020年，一些大型的項目即分佈在這幾個觀光旅遊業正在興起的地區。

 

(3)Novaland的經營戰略、產品戰略

(4)Novaland開發項目清單

 

(六)轉投資狀況

(七)財報

合併損益表 -年度 (單位:百萬盾)	2016	2017	2018	2019
營業收入淨額	7,359,181	11,632,336	15,290,394	10,930,983
營業成本	5,776,101	8,375,505	10,132,440	7,779,325
營業毛利	1,583,080	3,256,831	5,157,953	3,151,658
財務收入	2,523,043	1,696,524	1,296,685	1,027,208
財務成本	1,115,230	1,463,310	1,930,196	2,084,814
銷售費用	165,485	258,292	424,217	294,869
管理費用	641,601	676,194	743,727	1,197,219
來自營業活動淨利	2,184,305	2,567,639	4,678,773	592,385
其他收入	5,399	20,860	(3,398)	3,679,851
關聯企業及合資損益之份額淨額	-	-	-	-
稅前淨利(損)	2,189,704	2,588,499	4,675,375	4,272,236
稅後淨利(損)	1,659,349	2,061,643	3,267,070	3,387,322
母公司業主淨利(損)	1,665,078	2,033,482	3,227,005	3,431,331
基本每股盈餘(EPS, 盾)	3,396	3,210	3,533	3,579

合併損益表 -季度 (單位:百萬盾)	2019Q4	2020Q1	2020Q2	2020Q3
營業收入淨額	1,380,460	954,218	709,627	2,139,545
營業成本	912,877	588,621	492,500	1,342,965
營業毛利	467,582	365,596	217,127	796,580
財務收入	440,103	857,700	1,807,102	2,391,099
財務成本	625,502	386,561	364,881	542,169
銷售費用	86,354	9,818	15,906	68,088
管理費用	339,962	264,139	350,272	264,078
來自營業活動淨利	(144,358)	561,763	1,292,624	2,309,861
其他收入	2,518,633	(72,472)	(295,105)	52,693
關聯企業及合資損益之份額淨額	-	-	-	-
稅前淨利(損)	2,374,275	489,291	997,520	2,362,553
稅後淨利(損)	2,297,236	302,557	874,550	2,120,532
母公司業主淨利(損)	2,308,316	321,910	890,814	2,131,427
基本每股盈餘(EPS, 盾)	2,403	332	1,838	2,190

合併資產負債表 -年度 (單位:百萬盾)	2016	2017	2018	2019
流動資產	30,288,729	41,165,966	50,860,944	71,194,821
現金及約當現金	3,336,969	6,650,161	12,326,942	6,466,220
短期投資	964,823	512,510	95,692	466,223
短期應收	9,635,748	5,998,165	4,665,353	5,894,053
存貨	15,789,642	27,128,797	32,826,042	57,205,793
其他短期資產	561,547	876,333	946,916	1,162,533
非流動資產	6,238,346	8,300,996	19,051,269	18,784,421
固定資產	148,823	326,609	787,143	840,045
投資性不動產	1,945,013	2,944,617	3,056,785	3,798,442
長期投資	374,786	1,042,973	7,556,238	5,744,314
總資產	36,527,076	49,466,962	69,912,213	89,979,243
負債	26,480,186	36,210,571	49,452,087	65,518,169
短期負債	15,011,224	22,658,196	27,969,395	18,809,634
長期負債	11,468,962	13,552,375	21,482,692	46,708,535
股東權益	10,046,890	13,256,391	20,460,126	24,461,074
投本	5,961,992	6,496,588	9,372,767	9,695,408
資本公積	2,174,026	3,206,831	3,996,840	3,860,190
保留盈餘	952,450	2,907,218	6,107,695	8,722,829
少數股東權益	-	-	-	-
負債及股東權益總計	36,527,076	49,466,962	69,912,213	89,979,243

合併資產負債表 -季度 (單位:百萬盾)	2019Q4	2020Q1	2020Q2	2020Q3
流動資產	71,272,427	73,347,312	76,671,002	103,086,311
現金及約當現金	6,513,220	3,874,955	5,879,568	9,697,719
短期投資	419,223	426,977	437,830	509,201
短期應收	5,979,742	9,349,255	9,890,462	12,158,857
存貨	57,197,688	58,551,131	59,188,054	79,380,083
其他短期資產	1,162,555	1,144,994	1,275,088	1,340,451
非流動資產	18,700,072	18,922,478	22,108,721	26,302,210
固定資產	841,693	828,655	917,679	1,262,684
投資性不動產	3,798,443	3,799,487	3,807,552	2,868,819
長期投資	5,744,314	5,738,078	6,544,869	1,697,576
總資產	89,972,499	92,269,790	98,779,723	129,388,520
負債	65,516,623	67,573,679	74,212,579	98,188,831
短期負債	17,992,942	20,375,938	21,798,417	25,268,019
長期負債	47,523,681	47,197,741	52,414,162	72,920,812
股東權益	24,455,876	24,696,111	24,567,144	31,199,689
投本	9,695,408	9,695,408	9,695,408	9,855,642
資本公積	3,860,190	3,860,190	3,860,190	3,934,202
保留盈餘	8,717,664	9,068,943	9,341,639	11,473,145
少數股東權益	-	-	-	-
負債及股東權益總計	89,972,499	92,269,790	98,779,723	129,388,520

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